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Die zehn größten Mieterfallen

06.04.2016 | 14:22
So funktionieren Mietverträge
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Kurz und knapp

So funktionieren Mietverträge

Kündigungsverzicht, Aufzugskosten & Co.

Das geltende Mietrecht hält eine Reihe von bösen Überraschungen für Mieter bereit. Wer bei Unterschrift unter den Mietvertrag nicht aufpasst oder sich vorher nicht von seinem örtlichen Mieterverein über Umfang und Tragweite einzelner Bestimmungen informieren lässt, tappt schnell in die eine oder andere Falle. Hier die zehn größten Fallen im Überblick:

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Mieterfalle 1: Kündigungsausschluss/Kündigungsverzicht

Auch wer einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann nicht immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen und ausziehen. Vorsicht, wenn das Wort "Kündigungsverzicht" oder "Kündigungsausschluss" auftaucht. Die Vertragspartner können vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die Kündigung ausgeschlossen wird. Das bedeutet, Mieter wohnen dann in diesen vier Jahren sicher, ihnen kann, solange sie die Miete pünktlich zahlen, nicht gekündigt werden. Aber umgekehrt kommen auch sie vier Jahre lang nicht aus dem Mietvertrag heraus.

Tipp: Vereinbarungen über einen Kündigungsverzicht machen für Mieter in der Regel nur Sinn, wenn es um die Anmietung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung geht. Notfalls sollten sie eine Nachmieterstellung vereinbaren.

Wichtiges Urteil: Das Kündigungsrecht darf vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an bis zum Ablauf der Kündigungsfrist höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Läuft der Kündigungsausschluss vereinbarungsgemäß länger, ist die Mietvertragsklausel unwirksam, und der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (BGH VIII ZR 86/10).


Mieterfalle 2: Sonderkündigungsrecht

Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter "unter einem Dach" wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Er muss damit rechnen, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen, wie zum Beispiel
Eigenbedarf, kündigt. Der Vermieter hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Macht er hiervon Gebrauch, muss der Mieter die Wohnung räumen und ausziehen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen für ihn um drei Monate.

Tipp: Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Wichtiges Urteil: Das Sonderkündigungsrecht ist in Häusern mit drei Wohnungen ausgeschlossen, selbst dann, wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH VIII ZR 90/10).

Die zehn größten Mieterfallen

Mieterfalle 3: Wohnungsgröße

Grundsätzlich ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, gilt bis zu einer Abweichung von zehn Prozent die im Vertrag genannte Wohnfläche. Steht im Mietvertrag, die Wohnung sei 100 Quadratmeter groß, ist sie tatsächlich aber nur 90 Quadratmeter groß, muss der Mieter für 100 Quadratmeter Miete und Betriebskosten zahlen. Sogar bei einer eventuellen Mieterhöhungen des Vermieters muss er die erhöhte Miete für 100 Quadratmeter, also auch für die nicht existierenden zehn Quadratmeter, zahlen. Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent ändert sich die Rechtslage. Dann kann der Mieter die Miete kürzen, er kann fristlos kündigen und Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern.

Tipp: Vor Unterschrift des Mietvertrages nachmessen.


Mieterfalle 4: Kein Widerrufsrecht

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht "noch einmal darüber schlafen" und am nächsten Tag oder nach zwei Wochen den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht.

Tipp: Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Wichtiges Urteil: Steht im Mietvertrag, die Angabe zur Wohnungsgröße diene wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, dann kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent keine Rechte geltend machen (BGH VIII ZR 306/09).


Mieterfalle 5: Gemeinsam mieten

Wer zusammen mit einem Partner oder Freunden eine Wohnung anmietet, kann - wenn alle unterschrieben haben - auch nur gemeinsam mit Partner oder Freunden den Mietvertrag kündigen. Gleichgültig, ob Lebens- oder Wohngemeinschaft, ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht wirksam beenden und kündigen. Selbst nach einem Auszug bliebe er im Verhältnis zu seinem Vermieter für Mietzahlungen weiter mit verantwortlich.

Tipp: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wird und die Mitglieder wechseln können.

Kündigungsverzicht, Aufzugskosten & Co.

Mieterfalle 6: Aufzugskosten

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Auch Mieter im Erdgeschoss können an den Kosten für den Aufzug beteiligt werden. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Nutzung des Aufzugs praktisch nicht möglich oder sinnlos ist. Der Erdgeschossmieter muss anteilige Betriebskosten laut Abrechnung für den Aufzug zahlen.

Wichtiges Urteil: Können Mieter ihre Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreichen, weil sie in einem Quergebäude einer größeren Wohneinheit wohnen und es den Aufzug nur im Vorderhaus gibt, müssen sie auch keine anteiligen Aufzugskosten zahlen (BGH VIII ZR 128/08).


Mieterfalle 7: Sozialklausel

Kündigt der Vermieter zum Beispiel wegen Eigenbedarfs und liegen die Kündigungsgründe tatsächlich vor, kann sich der Mieter trotzdem noch wehren. Er kann der Kündigung widersprechen und sich auf die
sogenannte Sozialklausel berufen. Dazu muss er Härtegründe geltend machen, wie zum Beispiel lange Wohndauer, Verwurzelung in der Wohngegend, hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Examen und so weiter, die einen Auszug unzumutbar erscheinen lassen. Hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber auf das Widerspruchsrecht des gekündigten Mieters hingewiesen, muss der spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter den Widerspruch zugesandt haben. Geht der Widerspruch später beim Vermieter ein, darf der die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Tipp: Steht im Kündigungsschreiben nichts von "Widerspruch" oder "Sozialklausel", können Mieter auch noch später widersprechen, notfalls im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits vor Gericht. Im Zweifel sollten sich Mieter aber bei einer Kündigung immer durch ihren örtlichen Mieterverein beraten lassen.


Mieterfalle 8: Mieter-Modernisierung

Oft führen Mieter während der Mietzeit Verbesserungen auf eigene Kosten in der Wohnung durch. Sei es, dass sie die alten Fußböden durch Parkett oder Laminat ersetzen oder die Armaturen im Bad und in der Küche auswechseln. Denkbar ist auch, dass Mieter eine Einbauküche und Einbauschränke kaufen, oder eine Zwischendecke einbauen. Wer dann am Ende des Mietverhältnisses darauf setzt, dass der Vermieter die Einbauten und Verbesserungen übernimmt und den Mieter angemessen entschädigt, irrt meistens. Der Vermieter ist hierzu nur verpflichtet, wenn er ausdrücklich verlangt, dass die Einbauten in der Wohnung zurückbleiben. Er kann aber auch fordern, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellt. Das kann teuer werden. Denn dann muss der Mieter nicht nur Parkett und Laminat oder Badezimmerarmaturen entfernen und die Einbauküche und Schränke mitnehmen, er muss auch den alten Zustand wiederherstellen. Das bedeutet, er muss die alten Böden und die alten Armaturen wieder einbauen und installieren. "Glück" hat der Mieter dann schon, wenn der Vermieter "erlaubt", dass die Verbesserungen und Einbauten kostenlos zurückbleiben dürfen.

Tipp: Bevor in die Wohnung investiert wird, sollte eine Modernisierungs-Vereinbarung mit dem Vermieter abgeschlossen werden.

Mieterfalle 9: Vergleichsmiete

Wer eine Wohnung günstig unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anmietet, kann nicht darauf hoffen, dass die Miete immer günstig bleibt. Nach einem Jahr kann der Vermieter die Miete erhöhen, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Verlangt der Vermieter also für seinen "Ladenhüter" 420 Euro statt der üblichen 500 Euro, muss der Mieter damit rechnen, dass er nach einem Jahr eine Mieterhöhung über 80 Euro bekommt.

Tipp: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter dauerhaft 80 Euro weniger fordert als ortsüblich ist.


Mieterfalle 10: Vorauszahlungen

Wer für die tolle 80 Quadratmeter große Wohnung 500 Euro Miete plus 60 Euro Betriebskosten zahlt, freut sich meistens nur kurz über die günstige Gesamtmiete. Spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt das böse Erwachen. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen viel zu knapp kalkuliert, jetzt muss der Mieter eine Nachforderung im hohen dreistelligen Bereich zahlen.

Tipp: Vor Abschluss des Mietvertrages sollten sich Mieter immer den Energieausweis zeigen lassen, um den Energiebedarf des Gebäudes einschätzen zu können. Außerdem kann man sich mit Hilfe des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes über die durchschnittliche Höhe der Betriebskosten in Deutschland informieren.