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Die zehn größten Mieterfallen

14.02.13 10:47
Wohnungs-Ärger
Auch bei Mietverträgen gilt: Erst das Kleingedruckte lesen, dann unterschreiben!

Kündigungsverzicht, Aufzugskosten & Co.


Das geltende Mietrecht hält eine Reihe von bösen Überraschungen für Mieter bereit. Wer bei Unterschrift unter den Mietvertrag nicht aufpasst oder sich vorher nicht von seinem örtlichen Mieterverein über Umfang und Tragweite einzelner Bestimmungen informieren lässt, tappt schnell in die eine oder andere Falle. Hier die zehn größten Fallen im Überblick:


Mieterfalle 1: Kündigungsausschluss/Kündigungsverzicht

Auch wer einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann nicht immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen und ausziehen. Vorsicht, wenn das Wort "Kündigungsverzicht" oder "Kündigungsausschluss" auftaucht. Die Vertragspartner können vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die Kündigung ausgeschlossen wird. Das bedeutet, Mieter wohnen dann in diesen vier Jahren sicher, ihnen kann, solange sie die Miete pünktlich zahlen, nicht gekündigt werden. Aber umgekehrt kommen auch sie vier Jahre lang nicht aus dem Mietvertrag heraus.

Tipp: Vereinbarungen über einen Kündigungsverzicht machen für Mieter in der Regel nur Sinn, wenn es um die Anmietung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung geht. Notfalls sollten sie eine Nachmieterstellung vereinbaren.

Wichtiges Urteil: Das Kündigungsrecht darf vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an bis zum Ablauf der Kündigungsfrist höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Läuft der Kündigungsausschluss vereinbarungsgemäß länger, ist die Mietvertragsklausel unwirksam, und der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (BGH VIII ZR 86/10).


Mieterfalle 2: Sonderkündigungsrecht

Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter "unter einem Dach" wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Er muss damit rechnen, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen, wie zum Beispiel
Eigenbedarf, kündigt. Der Vermieter hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Macht er hiervon Gebrauch, muss der Mieter die Wohnung räumen und ausziehen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen für ihn um drei Monate.

Tipp: Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Wichtiges Urteil: Das Sonderkündigungsrecht ist in Häusern mit drei Wohnungen ausgeschlossen, selbst dann, wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH VIII ZR 90/10).

Die zehn größten Mieterfallen

Mieterfalle 3: Wohnungsgröße

Grundsätzlich ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, gilt bis zu einer Abweichung von zehn Prozent die im Vertrag genannte Wohnfläche. Steht im Mietvertrag, die Wohnung sei 100 Quadratmeter groß, ist sie tatsächlich aber nur 90 Quadratmeter groß, muss der Mieter für 100 Quadratmeter Miete und Betriebskosten zahlen. Sogar bei einer eventuellen Mieterhöhungen des Vermieters muss er die erhöhte Miete für 100 Quadratmeter, also auch für die nicht existierenden zehn Quadratmeter, zahlen. Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent ändert sich die Rechtslage. Dann kann der Mieter die Miete kürzen, er kann fristlos kündigen und Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern.

Tipp: Vor Unterschrift des Mietvertrages nachmessen.


Mieterfalle 4: Kein Widerrufsrecht

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht "noch einmal darüber schlafen" und am nächsten Tag oder nach zwei Wochen den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht.

Tipp: Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Wichtiges Urteil: Steht im Mietvertrag, die Angabe zur Wohnungsgröße diene wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, dann kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent keine Rechte geltend machen (BGH VIII ZR 306/09).


Mieterfalle 5: Gemeinsam mieten

Wer zusammen mit einem Partner oder Freunden eine Wohnung anmietet, kann - wenn alle unterschrieben haben - auch nur gemeinsam mit Partner oder Freunden den Mietvertrag kündigen. Gleichgültig, ob Lebens- oder Wohngemeinschaft, ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht wirksam beenden und kündigen. Selbst nach einem Auszug bliebe er im Verhältnis zu seinem Vermieter für Mietzahlungen weiter mit verantwortlich.

Tipp: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wird und die Mitglieder wechseln können.
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